• Купля продажа квартиры по ипотеке

  •  

Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.


Процедура ипотечного кредита

Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:

Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры. Транзакция полной суммы по договору кредитования.

Процедуры проверки и оценки

Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

Проверка состояния

Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени; имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу; дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.; открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора. При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир. При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

Оценка стоимости

После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

Застрахован, значит подготовлен

Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

Передача квартиры в залог

После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

Перечисление денег

Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

Специфика Росвоенипотеки

Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

Банковские требования

Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:

акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища; проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома; отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу; проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.

Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

Дополнительные процедуры

Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:

проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков; перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки. Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2017 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.


Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

невозможность завышения стоимости жилья; затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства; запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих; недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.

Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при неоплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов.

Далеко не каждый покупатель имеет возможность приобрести понравившуюся квартиру за наличные деньги. Чаще всего он прибегает к заемным средствам. Естественно, продавцов интересует, какие риски таит продажа квартиры по ипотеке, как не остаться без недвижимости и без денег.

Последовательность реализации квартиры по ипотеке

Саму процедуру продажи жилья с использованием ипотечных средств представляют себе не все участники сделки. В большинстве случаев всю работу берут на себя риелторы, представляя ее очень сложной и запутанной. На самом деле весь процесс строго регламентирован законом, а алгоритм составлен так, чтобы в нем мог разобраться даже неподготовленный человек. При этом все возможные риски как для продавца, так и для покупателя сведены к минимуму.

Порядок продажи квартиры через ипотеку выглядит так:

продавец и покупатель обсуждают между собой все детали сделки, договариваются, что продажа квартиры будет осуществляться через ипотеку;для закрепления сделки стороны заключают предварительный договор, покупатель выплачивает задаток, составляется расписка о передаче денег;производится оценка стоимости квартиры у независимого специалиста, она должна соответствовать цене, указанной в основном договоре;покупатель передает продавцу те документы (оригиналы или заверенные копии), которые потребует банк, – это необходимо для устранения рисков мошенничества со стороны продавца;после одобрения сделки кредитором стороны заключают между собой основной договор на заранее оговоренных условиях;договор регистрируется в Многофункциональном центре или непосредственно в Регпалате;покупатель берет выписку в Росреестре, что квартира принадлежит ему, т. е. подтверждающий документ, что произошла перерегистрация права собственности, – стандартное свидетельство в Регпалате больше не выдается;со всеми документами стороны подходят в банк, и тот перечисляет на счет продавца необходимую сумму, а с покупателем заключает договор ипотечного кредитования.

Эта процедура – самая простая и оптимальная, ей следуют в крупных банках, например в Сбербанке. Благодаря следованию этому алгоритму можно уберечься от мошенничества и нивелировать все возможные риски.


Варианты расчетов

купля продажа квартиры по ипотеке

Чтобы стороны были точно уверены, что передача денег произойдет в срок, можно воспользоваться несколькими вариантами расчетов. Как именно произвести передачу средств, продавец и покупатель должны решить сами, взвесив все за и против. Самые оптимальные следующие способы:

Безналичным путем с использованием посредника. В данном случае – банка. Он переведет деньги продавцу напрямую, минуя покупателя, как только получит подтверждение, что сделка благополучно завершилась. Для осуществления этого процесса продавец должен иметь в банке расчетный счет.С использованием банковской ячейки. В этом случае покупатель обналичивает полученные от банка средства и закладывает их в ячейку. Продавец получит к ней доступ, как только предъявит выписку из Росреестра, что квартира принадлежит покупателю, а также подписанный договор купли-продажи.

Статья в тему: Как пользоваться банковскими ячейками правильно?

Эти два способа полностью устраняют риск неполучения денег после завершения сделки. Покупатель уже не сможет отказаться от оплаты, так как перевод средств будет зависеть не от него.

Какие документы понадобятся

купля продажа квартиры по ипотеке

Для того чтобы осуществить сделку купли-продажи недвижимости с использованием ипотечных средств, продавец должен будет предоставить банку документы на квартиру для проверки юридической чистоты. В их число обычно входят:

копия паспорта собственников жилья;технический паспорт квартиры;кадастровый паспорт с экспликацией и указанием инвентарной стоимости (не старше 5 лет, в противном случае нужно его обновить);свидетельство о праве собственности на «недвижку» либо соответствующую выписку из Росреестра;документ, на основании которого продавец стал собственником помещения, – договор, завещание, ордер и т. д.;выписка из Росреестра, подтверждающая, что квартира не заложена и не арестована;расширенная выписка из жилконторы, подтверждающая, что в квартире не прописаны «проблемные» жильцы, например, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных;оценка стоимости жилья.

Данный список составлен на основе пакета документов, которые требует Сбербанк. Возможно, при обращении в другое финансово-кредитное учреждение нужно будет приложить еще какие-то бумаги. Лучше узнать это заранее.

Многие продавцы интересуются, нет ли риска в предоставлении документов на квартиру третьим лицам, – например, часто опасаются, что покупатель или риелтор произведет сделку на основании этих бумаг.

На самом деле это невозможно – без подписи обоих сторон на договоре перерегистрации права собственности не произойдет. Но если есть сомнения в чистоте намерений риелтора или продавца, то можно поступить так:

предоставить только копии документов;лично сопроводить сдачу документации в банк;не подписывать никакие расписки и поручения, кроме основного договора купли-продажи.

Сдачи документов не избежать – этого требует порядок оформления ипотечных сделок в банках. Дело в том, что квартира продавца после подписания договора и передачи денег переходит под залог кредитору, и он должен быть уверен, что жилье юридически чистое и что его стоимость соответствует среднерыночному показателю. В противном случае сделка не состоится.

Какие риски несет продавец?

купля продажа квартиры по ипотеке
Считается, что самый большой риск, который несет продавец дома или квартиры, – неполучение денег от покупателя после того, как сделка завершена. Однако в случае с ипотекой это практически невозможно по ряду причин:

сделка строго контролируется банком, и в большинстве случаев переводом денег продавцу будет заниматься он;при закладывании денег в ячейку или переводе на специальный расчетный счет они уже де-факто будут принадлежать продавцу, останется лишь подтвердить факт перехода права собственности;в случае непоступления оплаты сделка в соответствии с действующим законодательством может быть оспорена в суде и признана недействительной, и продавец сможет спокойно вернуть себе квартиру.

Риск, что продавцу попадут поддельные средства, так же эфемерен, как и упомянутый выше. Если деньги переводятся банком, то они по умолчанию будут подлинными. Даже если покупатель передает часть средств наличкой, их всегда можно проверить тут же в банке на специальном аппарате.

Другой риск, который более реален – банк не одобрил сделку. Причин этому много, но служба безопасности раздачей комментариев обычно не занимается, поэтому узнать, в чем проблема, довольно сложно.

В этом случае продавец рискует только тем, что ему придется вернуть залог, поскольку сделка была сорвана по вине третьих лиц, а не инициативе покупателя. Неправомерно требование вернуть залоговые средства в двойном размере, так как продавец от своей части договоренности не отказывался. Поэтому средства, переданные продавцу в качестве залога, лучше пока никуда не тратить.

Статья в тему: можно ли продать квартиру в ипотеке сбербанка?

Кстати, это бывает довольно проблематично, и если имеется цепочка сделок, то это может поставить продавца в невыгодное положение. Так, выступая по одной договоренности продавцом, в другом случае он является покупателем: к примеру, он продает квартиру гражданину А, а покупает жилой дом у гражданина Б. Если банк откажет гражданину А в предоставлении ипотеки, то предварительный договор теряет свою силу, и тот потребует назад свой залог. Но предоплата уже передана гражданину Б за жилой дом. Поэтому продавцу придется либо объяснять тому ситуацию и просить залог назад, либо платить деньги гражданину А из своего кармана.

Подобной ситуации можно избежать, если не передавать залог далее по цепочке до тех пор, пока банк не даст одобрение на ипотеку. Конечно, можно потянуть время и найти другого покупателя. Но если проблема именно в квартире продавца, то ситуация повторится. Поэтому следует заранее перед продажей проверить свою квартиру на юридическую чистоту, обратившись к профессиональным оценщикам или риелторам.

Процедура продажи квартиры через ипотеку построена таким образом, чтобы минимизировать возможные риски со стороны продавца и покупателя. Если средства переводятся непосредственно банком или под контролем банка, то риск неоплаты или передачи поддельных денежных знаков практически исключен. Более реальный риск возникает, если банк не одобрил ипотеку, а продавец уже потратил аванс тем или иным способом. В этом случае ему придется возвращать средства покупателю из своего кармана. Поэтому предоплату лучше попридержать.

купля продажа квартиры по ипотеке

Наиболее популярным способом покупки квартиры (или доли в ней) является оформление ипотеки на нее – только так большинство граждан имеют возможность обзавестись собственным жильем.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке? Эта сделка имеет множество особенностей по сравнению с обычным кредитованием – это касается как преимуществ, так и возможных рисков от ее оформления. Поэтому стоит рассмотреть данный способ покупки квартиры более подробно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-43-76. Это быстро и бесплатно!

Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца и покупателя

Оформление ипотеки – весьма ответственный шаг, причем отзывы об этой сделке со стороны клиентов весьма противоречивые.

Чтобы получить объективную оценку такого кредита, стоит рассмотреть его преимущества и недостатки.

К положительным сторонам можно отнести:

возможность быстро приобрести жилье, не дожидаясь, когда накопится нужная сумма; длительный срок кредитования – до 30 лет, особенно в сравнении с обычным потребительским займом; надежность сделки – перед выдачей кредита банк тщательно проверяет как самого заемщика, так и объект недвижимости на юридическую чистоту; выгодное инвестирование – покупка недвижимости всегда была одним из наиболее надежных источников денежных вложений, ведь спрос на нее со временем только растет, а темпы инфляции почти всегда превышают банковский процент; возможность вернуть часть уплаченных по кредиту процентов за счет получения имущественного налогового вычета; наличие различных государственных социальных программ кредитования – сюда относится, например, ипотека для военных, молодых семей или возможность погашения части долга за счет материнского капитала.

Отрицательными моментами сделки являются:

Большая переплата по процентам – даже если кредитная ставка небольшая, за столь длительный срок кредитования получится огромная сумма.

Например, при оформлении покупки квартиры из-под ипотеки за 10 млн. руб. сроком на 30 лет под 12,5% годовых переплата составит:

Платежи по процентам = (10 000 000 * 12,5%) * 30 = 37 500 000 руб.

Получается, что за это время заемщик выплатит такое количество средств, которое превышает стоимость квартиры почти в 4 раза.

Наличие дополнительных расходов – к ним относятся траты на страховку (причем иногда не только самой недвижимости, но и титула, а также жизни и здоровья заемщика). Ограничение возможностей распоряжения имуществом – за все время действия сделки заемщик не может продавать, дарить или менять жилье, поскольку оно находится в залоге у банка. Необходимость собирать и предоставлять в финучреждение множество различных документов. Риск потерять все – и жилье, и деньги – в случае потери платежеспособности или возникновения финансовых трудностей.

Основной минус ипотеки – большая переплата по процентам и сторонним платежам – в большинстве случаев перекрывается тем фактом, что накопить нужную сумму на жилье чаще всего нереально.

Это связано с инфляцией, с отсутствием роста источников дохода и многими другими факторами. Поэтому в таком случае ипотека может стать реальным способом приобрести жилье.

Краткий список действий

Продажа квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция в общем виде выглядит следующим образом:

Выбор учреждения для оформления кредита. Стоит подать заявки сразу в несколько банков, ведь у каждого из них требования к заемщикам отличаются. Выбирать стоит учреждение, которое имеет хорошую репутацию, длительный срок работы на рынке и наиболее выгодные условия кредитования. Сбор необходимых документов – их перечень лучше всего уточнять в конкретном банке, поскольку в каждом из них свои требования к предъявляемым документам и их оформлению. Подача заявки и документов потенциальному кредитору. Ожидание ответа – в зависимости от выбранного учреждения это может занять как несколько дней, так и более месяца. В любом случае о своем решении банк должен сообщить клиенту. Выбор квартиры для оформления ипотеки – в случае положительного решения заемщику предоставляется определенное количество времени для поиска объекта кредитования. Подача в банк документов на квартиру – после ее одобрения можно заключать с продавцом предварительный договор купли-продажи. Оформление полисов страхования (если такое требование предусмотрено правилами кредитования). Оформление договора – для этого в установленный день обе стороны должны явиться в банк и подписать документ. Регистрация прав собственности на квартиру (сбор и подача документов в Регпалату).

Начинать процесс оформления ипотеки нужно с подготовительного этапа, а именно – с выбора наиболее подходящей программы кредитования.

Подбор программы кредитования

Различные банки предлагают свои программы кредитования, каждая из которых имеет некоторые особенности.

Для выбора наиболее выгодных условий клиенту лучше всего обратиться к профессионалу – ипотечному брокеру. Данный специалист хорошо знает кредитный рынок и сможет дать объективную оценку каждой программы.

При выборе программы нужно ориентироваться на такие критерии:

процентная ставка; размер первоначального взноса; требования относительно оформления страховки; необходимые документы; требования к возрасту; максимальный срок кредитования; наличие ограничений относительно приобретаемой квартиры.

Стоит рассмотреть условия оформления кредита на примере двух известных финансовых учреждений:

Ипотека в Россельхозбанке. Для получения денег заемщику необходимо предоставить паспорт, документы, подтверждающие величину доходов и наличие официального трудоустройства и данные о семейном положении.

В случае положительного ответа на заявку клиент может получить кредит:

в размере от 100 тыс. до 2 млн. руб.; сроком от 1 месяца до 30 лет; с первоначальным взносом от 15 до 85 % от стоимости жилья.

Требования к возрасту стандартные – это должен быть человек не младше 21 и не старше 65 лет, который на момент окончания действия договора еще не достигнет пенсионного возраста.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке в ВТБ 24? Данное учреждение предлагает сразу несколько различных программ ипотечного кредитования, условия которых почти одинаковы и выглядят следующим образом: размер первоначального взноса – минимум 20%; процентная ставка – от 12,5%; срок кредитования – от 1 года до 30 лет; доступная для получения сумма – от 1,5 до 90 млн. руб.

Список необходимых документов для оформления кредита зависит от того, к какой категории принадлежит заемщик, и размещен в свободном доступе на официальном сайте банка. Но обязателен договор купли-продажи квартиры по ипотеке ВТБ 24.

Ипотека для разных видов квартир

При оформлении кредита зачастую важное значение имеет, на каком рынке приобретается квартира – на первичном (то есть новостройка) или вторичном.

Основные отличия новой квартиры от старой:

Новое жилье исключает риск юридической нечистоты сделки, поскольку отсутствуют граждане, которые могли бы претендовать на него. Возможность существенно сэкономить на строительстве жилья – разница между покупкой готового жилья и новостроем иногда достигает 10%. Более высокие риски, по сравнению с жильем на вторичном рынке, поскольку строительство объекта может быть не завершено. Другая процедура оформления ипотеки – поскольку квартира еще не достроена, на нее нет прав собственности и она не может быть предметом залога в банке. Ограничения в выборе – многие кредиторы соглашаются работать только с проверенными застройщиками, с которыми у них зачастую заключен договор.

Перед тем как состоится продажа квартиры через ипотеку, риски продавца (банка, например), тоже должны быть просчитаны. Очевидно, что покупка строящегося жилья может быть более выгодной сделкой, однако и риски при этом гораздо выше – особенно для банка, который в этом случае предъявляет к клиенту повышенные требования.

Как подобрать недвижимость и получить одобрение банка?

У большинства банков существуют свои требования к квартирам, на которые они выдают кредиты. Чаще всего они состоят в следующем:

дом, в котором расположена квартира, не должен быть ветхим или подлежащим сносу; незаконная перепланировка чаще всего не допускается – ее нужно либо узаконить до оформления ипотеки, либо вернуть все в прежнее состояние; квартира не должна быть с обременением или иметь посягательства со стороны третьих лиц (для этого проводится проверка юридической чистоты квартиры); дом, в котором расположена квартира, не должен находиться в очереди на проведение капитального ремонта; недвижимость нужно оценить при помощи независимого эксперта – суммы, которую запрашивает продавец, недостаточно.

Как видно, требования к квартире нельзя назвать довольно жесткими, а проведение проверки юридической чистоты и оценки квартиры является даже плюсом для покупателя, поскольку помогает ему избежать множества рисков.

Когда заключается предварительный договор купли-продажи?

купля продажа квартиры по ипотекеКак происходит купля-продажа квартиры по ипотеке? После получения одобрения банка и выбора подходящей квартиры очередной шаг – это заключение с продавцом предварительного договора купли-продажи.

Данный договор представляет собой документ, в котором стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи и закрепляют это решение в письменной форме.

Предварительный договор купли-продажи состоит из таких частей:

Предмет договора – в нем указывается конкретная квартира, которая в будущем будет продана, а также информация о ее владельце и основаниях его прав собственности. Цена сделки – стороны указывают стоимость квартиры, а также способ и периодичность внесения оплаты за нее. Права и обязанности сторон – определяются участниками сделки. Сроки реализации намерений – в этом пункте указывается, в течение какого периода должен быть заключен основной договор купли-продажи. Особые условия – необязательный раздел, в который стороны также включают согласованные между собой положения.

Договор составляется в письменном виде и в двух экземплярах (для каждой стороны) и предоставляется заемщиком в банк.

Подписание этого документа обязательно не всегда – некоторые финансовые учреждения подобных требований не выдвигают.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке.

Сбор и порядок оформления документов

В каждом банке предъявляются свои требования к пакету необходимых документов, причем чаще всего отсутствие обязанности предоставлять лишние справки или бумаги приводит к удорожанию кредита.

Стоит рассмотреть полный перечень документов, которые различные банки могут потребовать для оформления ипотеки:

анкету-заявку на получение кредита (ее форма в каждом учреждении своя); паспорт или другой документ, удостоверяющий личность заемщика; копию трудовой книжки, подтверждающую наличие работы и оформленную надлежащим образом; справку по форме 2-НДФЛ со сведениями о размере доходов за предыдущий период (от полугода и больше); свидетельство о браке (если заемщик женат или замужем); документы на совершеннолетних детей (если они есть); заключение оценочной компании о стоимости квартиры; документы на недвижимость; другие необходимые документы.

Перед подачей заявки в банк нужно обязательно уточнить у его сотрудников, какие именно нужны документы и есть ли требования к их форме или составлению, а также получить сведения о возможности оформления ипотеки по доверенности.

Заключение кредитного договора

купля продажа квартиры по ипотекеКак проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке? Заключительным этапом оформления ипотеки является оформление договора кредитования, согласно которому банк обязуется предоставить заемщику необходимую ему сумму на определенных в документе условиях.

Условия этого договора нужно изучать особенно внимательно, ведь именно они практически полностью определяют дальнейшее финансовое положение заемщика.

Пункты, на которые стоит обратить особое внимание:

какой является сумма основного долга; сколько составляет комиссия за пользование кредитом; как выглядит график погашения платежей и из каких сумм они состоят; есть ли возможность погасить долг досрочно; предусмотрены ли и в каком размере штрафные санкции за нарушение сроков проплаты.

Необходимо изучать весь текст договора, особенно набранный мелким шрифтом – многие банки при помощи такой уловки вынуждают клиента принять не очень выгодные для них условия.

После подписания документа остается только заключить договор купли-продажи и оформить права собственности на квартиру.

Образец договора купли-продажи квартиры с ипотекой (скачать).

Образец договора купли-продажи доли квартиры по ипотеке.

Образец брачного договора при покупке квартиры в ипотеку.

Итак, что нужно знать при покупке квартиры в ипотеку?

Оформление ипотеки – ответственный шаг, поскольку в результате этой сделки клиент получает долговые обязательства на очень продолжительный срок.

Чтобы этот договор не обернулся множеством проблем, нужно тщательно подходить как к выбору банка, так и к подбору объекта кредитования.

Перед заключением договора стоит рассчитать все расходы на оплату долга – сделать это легко при помощи любого из ипотечных калькуляторов, представленных в интернете.

Добавить Комментарий